청약통장으로 실제 당첨되려면? – 가점제 vs 추첨제 완전 정복[6편]

 

 

 

청약통장을 만들었다고 해서 무조건 아파트에 당첨되는 것은 아닙니다. 청약통장은 일종의 “내 집 마련의 입장권”일 뿐이며, 실제로 집을 배정받기 위해서는 그 입장권을 어떻게 활용할지에 대한 전략이 필요합니다. 아파트 청약 당첨의 기본적인 구조는 두 가지 방식으로 나뉘는데, 바로 ‘가점제’와 ‘추첨제’입니다. 많은 분들이 청약통장을 만들고도 이 두 방식의 차이를 제대로 이해하지 못해 당첨 기회를 놓치곤 합니다. 따라서 이 글에서는 가점제와 추첨제의 구조와 원리를 차근차근 살펴보고, 현재 본인의 상황에 따라 어떤 방식으로 접근해야 실제로 당첨 가능성을 높일 수 있는지를 구체적으로 안내해드리고자 합니다.

 

가점제 vs 추첨제 완전 정복!

먼저 가점제란 말 그대로 점수를 기준으로 당첨자를 정하는 제도입니다. 일정한 항목에 따라 점수를 매기고, 그 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정하는 방식입니다. 가점제의 점수 항목은 크게 세 가지로 구성되어 있습니다. 첫 번째는 무주택 기간입니다. 무주택으로 살아온 기간이 길수록 높은 점수를 받게 되며, 최대 32점까지 받을 수 있습니다. 보통 1년에 2점씩 부여되며, 15년 이상 무주택 상태를 유지한 경우 32점 만점을 받게 됩니다. 두 번째는 부양가족 수입니다. 부양가족은 본인을 제외하고 함께 거주하는 배우자, 자녀, 부모 등 일정 조건을 충족하는 가족 구성원을 의미하며, 가족 1인당 5점씩 점수가 올라갑니다. 최대 6인까지 인정되며, 이 항목에서는 최고 35점까지 받을 수 있습니다. 세 번째는 청약통장 납입 기간입니다. 청약통장을 얼마나 오랫동안 성실히 납입해 왔는지를 기준으로 점수를 부여하며, 1년에 1점씩, 최대 17점까지 받을 수 있습니다. 이 세 가지 점수를 모두 합산하면 최고 84점이 됩니다.

실제 현장에서는 서울이나 주요 수도권 인기 지역의 민영 아파트 청약 경쟁률이 매우 높기 때문에, 일반적으로 65점 이상의 고득점자들이 당첨권에 들어가는 경우가 많습니다. 반면 지방이나 외곽지역, 또는 선호도가 낮은 단지의 경우에는 40점 이하의 점수로도 당첨되는 경우가 존재하기 때문에, 자신이 받을 수 있는 점수가 낮다고 해서 청약을 포기할 필요는 없습니다. 오히려 내 점수대에 맞는 지역과 단지를 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다.

다음으로 살펴볼 제도는 추첨제입니다. 추첨제는 이름 그대로 ‘무작위 추첨’ 방식을 통해 당첨자를 선정하는 구조입니다. 다시 말해, 점수가 낮더라도 단지 운이 좋으면 당첨될 수 있는 방식입니다. 추첨제는 모든 청약에 적용되는 것은 아니며, 주로 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 민영주택 분양에서 활용됩니다. 예를 들어, 투기과열지구나 청약과열지역에서는 전용 85㎡ 이하 물량의 경우 대부분 가점제로 100% 당첨자를 선정하지만, 85㎡를 초과하는 중대형 아파트의 경우에는 일반적으로 가점제 50%, 추첨제 50%로 나누어 당첨자를 선정하게 됩니다. 이는 청년이나 신혼부부 등 가점이 낮은 계층에게도 기회를 제공하기 위한 장치로 마련된 것입니다.

추첨제를 활용한 청약 전략은 다음과 같습니다. 만약 내가 무주택 기간이 짧고, 부양가족 수가 적으며, 청약통장 납입 기간도 길지 않아서 가점제가 불리하다면, 가점보다는 추첨제를 활용할 수 있는 단지를 노리는 것이 훨씬 유리합니다. 특히 수도권 외곽이나 지방의 비인기 지역에서는 추첨제 물량이 많거나 경쟁률이 낮은 경우가 종종 있으므로, 이러한 단지를 타겟으로 청약을 시도하면 의외의 기회를 잡을 수 있습니다. 또한 가점이 낮더라도 추첨제에서는 무주택자일 경우 당첨 확률이 높기 때문에, 여전히 ‘무주택 유지’가 청약 전략의 핵심입니다.

이처럼 가점제와 추첨제는 완전히 다른 방식으로 당첨자를 선정하므로, 본인의 상황을 정확히 파악하고 그에 맞는 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다. 예를 들어, 무주택 기간이 10년 이상이고, 부양가족이 3인 이상이며, 청약통장을 10년 이상 부어온 분이라면 가점제에서 상당한 경쟁력을 가질 수 있기 때문에 전용 85㎡ 이하의 인기 지역 위주로 청약을 노리는 것이 효과적입니다. 반면, 청약통장을 최근에 만들었고 무주택 기간도 짧으며 가족 수가 적은 20~30대라면, 전용 85㎡ 초과의 중대형 아파트나 추첨제가 포함된 지방 단지를 집중적으로 공략하는 것이 합리적입니다.

결론적으로 말하자면, 청약통장을 만들고 그대로 두는 것만으로는 절대 아파트에 당첨되지 않습니다. 청약 당첨은 ‘기다림’이 아니라 ‘전략’입니다. 가점제와 추첨제의 구조를 정확히 이해하고, 본인의 조건을 꼼꼼히 따져보고, 그에 맞는 지역과 단지를 선별하여 꾸준히 도전하는 것만이 실제 청약 당첨으로 가는 지름길입니다. 정보가 곧 기회이며, 전략이 곧 집을 결정합니다.

 

가점제 추첨제

선정 방식	점수 높은 순	무작위 추첨
기준	무주택 기간, 부양가족 수, 납입 횟수	일정 조건 충족 후 무작위
주요 적용 대상	전용 85㎡ 이하 공공주택, 민영주택	민영주택 전용 85㎡ 초과 등
당첨 가능성	점수 낮으면 희박	누구나 가능성 有

핵심: 가점제는 준비된 사람의 게임, 추첨제는 운도 작용

 

 

가점 점수 계산법 (총 84점 만점)

배점 기준

무주택 기간	최대 32점	15년 이상 무주택 시 만점
부양가족 수	최대 35점	배우자, 자녀, 부모 등
청약통장 납입 횟수	최대 17점	월 1회, 최대 24회 인정

 

 

가점제 당첨 전략

20~30대는 지금부터 가점 준비를 시작해야 합니다

 

많은 20~30대 분들이 청약통장을 만들고 나서 "이걸로 언제쯤 집을 살 수 있을까?"라는 막연한 기대를 품곤 합니다. 하지만 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 청약은 당첨이 곧 ‘집을 가질 수 있는 기회’인 만큼 경쟁도 치열하고, 그 경쟁에서 이기기 위해서는 미리부터 철저하게 전략을 세워야 합니다.

특히 청약 당첨 방식 중 가점제는 단기간에 승부를 보기 어려운 구조입니다. 점수를 높이는 데에는 시간, 가족 상황, 통장 납입 기록 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하기 때문입니다.
따라서 20~30대처럼 아직 부양가족이 적고 무주택 기간도 짧은 연령층이라면, 지금부터 장기적인 관점에서 점수를 쌓는 전략을 반드시 세워야 합니다.

 

 

무주택 상태 유지, 지금부터가 시작입니다

 

가점제를 구성하는 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 무주택 기간입니다. 무주택 기간은 1년마다 2점씩 점수가 오르며, 최장 15년 이상을 유지하면 최대 32점을 받을 수 있습니다.
따라서 처음 사회생활을 시작한 20대 중반부터 부모님 집에 전입만 해도 소유권이 없기 때문에 무주택 기간은 자동으로 쌓이기 시작합니다. 하지만 본인 명의로 주택을 구입하거나 상속·증여 등을 받으면 이 무주택 기간은 끊기게 됩니다.

즉, 청약 가점제를 고려한다면 내 명의로 집을 갖는 순간 점수 기회가 멈추는 셈이므로, 실수로 오피스텔이나 주거용 상가를 구입하는 경우에도 소유로 간주될 수 있으니 반드시 주의해야 합니다. 무주택 상태를 얼마나 길게 유지하느냐가 나중에 큰 점수 차이를 만드므로, 청약을 고려하고 있다면 '내 집 마련'은 신중히 판단해야 합니다.

 

 

청약통장은 24회 납입부터가 진짜 시작입니다

 

많은 분들이 청약통장을 만들기만 하면 준비가 끝났다고 생각하지만, 가점제에서는 '납입 횟수'가 중요합니다.
청약 가점제는 청약통장에 납입한 **횟수(월 기준)**를 기준으로 점수를 부여하며, 1년마다 1점을 주어 최대 17점까지 받을 수 있습니다.

그런데 중요한 점은 청약통장에 단순히 돈을 많이 넣는다고 점수가 올라가는 것이 아니라, 매달 꾸준히 납입해야 한다는 점입니다.
예를 들어 한 번에 1천만 원을 넣는 것보다 매월 10만 원씩 10년 동안 납입하는 것이 훨씬 더 유리합니다. 그리고 대부분의 특별공급, 공공분양, 민영분양에서 최소 24회 이상 납입 요건을 요구하기 때문에, 실제 청약에 지원하려면 2년 이상 납입 기록이 있어야 자격 조건을 만족합니다.

즉, 청약통장은 만들었으면 바로 자동이체를 설정하고, 최소 24회 이상 꾸준히 납입해야 합니다. 그 이상도 납입 기간이 길어질수록 가점이 올라가기 때문에 가능한 한 오랫동안, 끊기지 않도록 관리하는 것이 핵심입니다.

 

 

부양가족은 나중 점수의 핵심이 됩니다

 

가점제 항목 중 가장 점수가 큰 항목이 바로 부양가족 수입니다. 부양가족 1인당 5점이 주어지며, 최대 35점까지 받을 수 있습니다.
여기서 ‘부양가족’이라 함은 단순히 가족관계증명서에 있는 구성원만을 의미하는 것이 아니라, 청약 신청자와 동일한 세대에 속하면서 주민등록등본에 함께 기재된 가족을 의미합니다.

예를 들어 결혼한 배우자, 자녀, 부모님이 같은 세대주 하에 함께 등록되어 있을 경우에는 모두 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
특히 부모님이 무주택자이며 일정 요건을 충족할 경우, 청약 가점에서 점수를 높이기 위해 세대를 합치거나 분리하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.
물론 세대분리는 세금, 건강보험료 등 여러 요소와 얽혀있기 때문에 전문가 상담이 필요하지만, 가점제 기준으로는 부양가족 수가 매우 중요한 항목이므로 신혼 부부라면 빠르게 자녀계획을 세우는 것도 미래 가점 상승 전략 중 하나가 될 수 있습니다.

 

 

지금부터 시작하면 늦지 않습니다

 

20대와 30대는 청약 가점제에 불리하다는 이야기를 많이 들었을 것입니다. 실제로도 단기간 내에 높은 점수를 만들기는 어렵지만, 지금부터 전략적으로 준비한다면 5년, 10년 후에는 분명한 차이를 만들어낼 수 있습니다.
무주택 상태를 유지하고, 청약통장을 성실히 납입하며, 부양가족 조건을 점검하는 것만으로도 훗날 가점제 당첨 가능성이 높아질 수 있습니다.

청약은 하루아침에 이루어지는 것이 아니라, 시간과 습관, 정보가 만드는 미래의 기회입니다. 오늘 이 글을 보고 있는 여러분이 있다면, 지금 이 순간부터라도 가점을 올릴 수 있는 한 걸음을 시작해 보시길 바랍니다.
그 한 걸음이 몇 년 후, 여러분의 첫 내 집 마련의 기회로 이어질 수 있습니다.

 

가점제 당첨 전략

• 20~30대는 지금부터 가점 준비 시작
• 무주택 유지 → 장기적으로 점수 축적
• 납입 횟수 24회 채우기 (청약통장 전략 참고)
• 부모님, 배우자 부양가족 포함 여부 점검

 

추첨제 공략 전략

소득 높고 무주택 기간 짧다면 지금 주목하세요!

 

청약 제도는 오랫동안 무주택 상태를 유지한 사람, 가족이 많고 청약통장을 오래 납입한 사람에게 유리하다는 인식이 강했습니다. 실제로도 가점제 방식이 적용되는 청약에서는 무주택 기간, 부양가족 수, 납입 기간이라는 조건을 충족한 사람만이 높은 점수를 받고, 그 점수로 당첨 여부가 결정되기 때문에 젊은 세대나 신혼부부, 고소득 직장인처럼 아직 무주택 기간이 짧고 가족 구성원이 적은 경우에는 상대적으로 당첨이 어려운 것이 사실입니다.

하지만 청약 당첨이 점수로만 결정되는 것은 아닙니다. 추첨제라는 또 하나의 방식이 있으며, 이 제도를 잘 이해하고 전략적으로 접근한다면 오히려 가점이 낮은 사람도 아파트 청약에서 당첨될 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 특히 최근에는 정부가 실수요자의 진입을 확대하기 위해 추첨제 물량을 조금씩 늘리고 있어, 지금부터라도 이 제도에 대해 정확히 이해해 두는 것이 중요합니다.

 

 

민영주택 전용 85㎡ 초과 평형은 추첨제의 핵심 포인트

 

추첨제는 기본적으로 민영주택에 적용되며, 특히 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트의 경우 추첨제의 비율이 매우 높습니다.
예를 들어, 투기과열지구나 청약과열지역에서는 전용 85㎡ 이하 주택은 100% 가점제로 당첨자를 선정하지만, **전용 85㎡를 초과하는 민영주택은 가점제 50%, 추첨제 50%**로 나누어 당첨자를 정하는 구조입니다.

이는 곧 가점이 낮은 사람도 추첨을 통해 당첨될 가능성이 있다는 뜻입니다. 특히 전용면적 85㎡ 초과 물량은 일반적으로 공급량이 적고 경쟁률이 상대적으로 낮은 경우가 많기 때문에, 실수요자라면 이 시장을 적극적으로 공략하는 것이 현명한 전략이 될 수 있습니다.
다만 대형 평형은 분양가가 높은 경우가 많기 때문에 자금 여력이 충분한 사람, 즉 소득이 안정적이고 대출이 가능한 무주택 고소득 직장인에게 적합한 방식입니다.

 

 

생애최초 특별공급에서도 추첨제가 적용되는 경우가 있다

 

많은 분들이 ‘특별공급은 전부 가점제’라고 생각하기 쉽지만, 사실 생애최초 특별공급의 일부 항목에는 추첨제가 도입되고 있습니다.
생애최초 특별공급은 생애 한 번만 쓸 수 있는 기회이며, 무주택 기간이 길지 않아도 되고 부양가족이 없어도 되는 등 청년·신혼부부·고소득 맞벌이 부부에게도 비교적 문턱이 낮은 제도로 알려져 있습니다.

특히 공공분양의 생애최초 특별공급은 가점제와 추첨제를 일부 병행하고 있기 때문에, 해당 조건을 충족하는 사람이라면 가점이 낮더라도 추첨을 통해 당첨될 가능성이 있습니다.
여기서 중요한 포인트는 청약저축(청약통장) 납입횟수 24회 이상이라는 기본 요건만 갖추고 있다면 누구나 지원 가능하다는 점입니다. 따라서 생애최초 청약 자격이 있는 분들이라면 추첨제 도입 단지를 중심으로 지원 전략을 구성하는 것이 좋습니다.

 

 

수도권 신도시 공급분, 추첨제 물량 비율이 증가하는 중

 

정부는 최근 청약 제도를 일부 개편하면서 추첨제 물량을 확대하고 있는 추세입니다. 특히 3기 신도시를 포함한 수도권 공공택지 공급분에서는 실수요자의 진입 기회를 넓히기 위해 일반공급 내 추첨제 비중을 확대하는 정책적 변화가 감지되고 있습니다.

예를 들어 남양주 왕숙, 고양 창릉, 하남 교산과 같은 신도시 지역이나, 인천 계양, 부천 대장 등 수도권 공공주택지구의 경우에는 민영주택이라도 일정 비율 이상 추첨제를 적용하고 있습니다.
이러한 단지에서는 가점제 기준으로는 도전이 어려운 40점 미만의 청년, 신혼, 1인 가구 등도 당첨 가능성이 높아지는 구조이기 때문에, 경쟁률만 보고 피할 것이 아니라 입지와 자금 여건을 고려하여 추첨제 대상 단지를 선별적으로 공략하는 것이 효과적인 접근입니다.

 

 

결론: 추첨제는 ‘점수 부족’의 대안이 아닌 또 하나의 전략

 

가점제는 성실함과 시간이 필요한 제도라면, 추첨제는 전략적 기획과 타이밍이 필요한 제도입니다.
특히 소득이 높고 직업이 안정적이지만 무주택 기간이 짧고 가족이 적은 20~40대 직장인이라면, 단순히 가점제에서 밀려나는 것을 걱정할 것이 아니라 추첨제에서 기회를 찾는 것이 오히려 빠른 내 집 마련의 길이 될 수 있습니다.

전용 85㎡ 초과 민영주택, 생애최초 특별공급의 추첨제 도입 단지, 수도권 신도시 물량 등 다양한 추첨제 대상 단지를 사전에 파악하고, 청약 통장 납입 횟수를 확보해 두며, 청약 일정과 조건을 꾸준히 모니터링하는 습관을 들이면 낮은 가점으로도 청약 당첨이라는 결과를 얻을 수 있는 가능성은 분명히 존재합니다.

“가점이 낮아도 끝이 아닙니다.
이제부터는 ‘추첨제’라는 이름의 새로운 기회를 잡으세요.”

 

추첨제 공략 전략 (소득 높고 무주택기간 짧다면 주목!)

민영주택 85㎡ 초과	추첨제 비율이 높음
생애 최초 특별공급	일부 추첨제 도입
수도권 신도시 공급분	추첨제 비율 상향 중

 

 

케이스별 전략 정리

추천 제도 전략

무주택 10년 이상, 자녀 2명 이상	가점제	점수 60점 이상 확보
신혼부부, 1인 가구 청년	추첨제	생애 최초/신혼특공 병행
직장 초기, 점수 낮음	추첨제	85㎡ 이상, 수도권 위주 탐색
부모 부양 중	가점제	부양가족 점수 활용 가능